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不動產 最近跟朋友們聊到房市，就有朋友提到這一陣子新聞常常提到房仲倒閉越來越多，感覺房市要走下坡，頓時覺得有種說不出的怪，因為南北到處跑，最常見的看板廣告除了選舉海報外，最大宗的就是建案廣告，而且每個都很精美，只是如果有機會看一下實價登錄，就會發現每個建案的開價都是溢價。 再想到前2年去土城暫緩重畫區看新案子時，每家代銷業務都告知銷售了7成，還有代銷業務姿態擺的很高，一種就是不想接待人的氣場，頓時心裡問號，就是房市真的有不行嗎？於是我先看一下這則2021年6月的新聞:  房市營收蒸發8成　房仲加盟店再撐一月將爆倒閉潮 裡頭提到: 房仲店東指出「開店基本開銷一個月就是20萬元，現在只能拚老本，再過一兩個月一定哀鴻遍野」。 這則新聞勾起自己的回憶，就是好像幾年前也看過房市不好，房仲快倒光的類似新聞，於是上網搜尋了一下，找到這則2017年7月的新聞: 3年倒閉逾千家房仲 業者大嘆回不去了 這邊也引述裡頭的一句話: 據不動產仲介經紀公會統計，全國房仲家數在2014年有多達6500家，但到今年6月為止，房仲家數已降到5496家，林正雄對此直言，房仲家數「已經不可能回來了」 怎麼感覺房仲這幾年過得很不好，但自己感受到的情況完全不同，家裡附近至少開了2家的房仲，於是本著科學精神，上網到不動產仲介經紀公會的網站，找到一些資料。 不動產經紀業會員家數的逐月統計資料 來源: 中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會網站 在放假的空閒做一個小統計，就是把這些資料做成一份各不動產仲介經紀公會會員家數消長年記錄的表格圖標，想說來看真的有減少很多嗎，表格如下: 從結果來說，2017年有新聞抱怨的那一年，的確房仲減少了上千家，但....那年也就是房仲這8年來的最低點，接著從數據來說，從2017後就又開始恢復，接著到2020和2021增加的幅度大概可以跟大盤看齊，數據一路起飛，每年成長8%以上，即是算到今年的2月底，目前房仲總數還是成長趨勢。 依照這個情勢來看，2017年抱怨完就起飛，那2021也抱怨，所以是不是表示接下來房市又要起飛了？ 是說這些房仲每次抱怨每次房市就會起飛嗎？好吧，就讓大家一起看下去，有空我就會更新這個數據圖表來觀察，來看是不是真的房市會再起飛。 ps. 2022年的3月比2月又多了快60間的房仲業者掛牌

  上集的小宅的小坪數室內裝潢空間規劃分享了落塵區和客廳，下集的重點就著重在主臥室、廚房、前陽台、後陽台、浴室、廚房以及多功能工作室，再加上冷氣，範圍比較廣，同時也又針對一些區塊增加了一些內容分享給大家 主臥室 個人覺得主臥室床架和衣櫃可以分開，也就是把衣櫃放更衣室，主臥室內放床就好，但還是看各家的小宅主臥室規劃 床 單人加大約100x188，雙人加大約180x188，尺寸其實沒有很固定，網路上的資料也混亂，估計是傳統家具和國外家具的定義不同 總之要先決定好要睡那種床才好規劃主臥室內部空間 另外這也影響到後面買的床單、被單尺寸、所以尺寸要另外記起來 床頭櫃 單人床一個，雙人床就兩邊各一個 放一些睡前用的雜物，譬如鬧鐘、手機或床頭燈等 雙向開關 雖然風水似乎不建議，但這個很方便 在床的位置附近，設置一個雙向關燈的開關，睡覺時不用再起身關燈，對於實際使用上真的方便 一般是設置在床頭櫃上方一些，會順便設計一些插座，方便手機充電 床頭燈 如果有做雙向開關，其實可以不用放床頭燈 只是如果像是夫妻一起睡，或是兄弟姐妹一起睡的情況，睡覺時間多是沒有同步，所可以考慮加放，讓另外一個人好睡 衣櫃 沒什麼特別，視個人的衣物量去購買適合大小的櫃體 現在也流行開放式衣櫃，也就是不放門片，用窗簾遮住的裝潢方式，看個人需求，注意濕氣即可 風水偏好 有些人喜歡做更衣室在房間內，據說在風水上不太好，聽說是室中有室，容易有小三或小王 床如果靠窗，有一說是容易有桃花 在房間掛花的畫作，似乎可以增加女性桃花運 床盡量放在沒有樑柱的下方，樑壓床據說會讓人生活過得比較有壓力，如果真的避不掉，可以考慮做天花板蓋住 工作室 或者說是客房,通常是小坪數 橫推門大推，比較方便小空間的內部空間運用 由於可能會做客房，深度只要大於190cm即可，但寬度至少要有90·110cm，這樣才能容納至少下一張單人床或沙發椅，又或是放了書桌後，書桌椅有足夠的空間活動 沙發床 撇開較基本的沙發床不談 要睡的舒服，展開尺寸大概都是寬90cm，長約190cm，也就是單人床的尺寸 收合尺寸大概為寬90cm，長大概是約80～90 睡久床墊會塌很正常 風水偏好 通常會兼作書房，據說每一個家都有一個文昌位 文昌位的位置是家裡空間的中心點，所以就盡量把書房規劃在家裡空間的中心吧。 廚房 看是要三機還是二機，三機指的是瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機 二機

室內空間的裝潢現場或說是案場，在整個包含與裝潢發包對象合作的工序，再加上目前已知入屋前需要的工序，大概把各大項工序的順序和前後整理如下:  空間規劃 簽約 施工許可 拆除 壁癌防護 鋁窗 泥作 水電 地板 木工 系統櫃 油漆 二次水電 窗簾 冷氣 家具 生活家電 入厝儀式 由於每個工序的詳細說明和筆記放在一篇內很長，所以這次把空間規劃切成上下篇，這次是上篇，只會聊到 玄關 和 客廳 的空間規劃。 先從下面這張圖說起。 室內裝潢空間規劃草稿 第一次裝潢時，畫了一張簡單的規劃圖要規劃室內空間如何利用，但一時不查，一開始的空間規劃是拿房仲提供的權狀圖尺寸去規劃，結果後來到現場重量尺寸才發現尺寸不符。 至於為什麼有差異，主要是 權狀會跟其他單位的共用空間算進去 ，隔壁鄰居的隔間水泥牆，大樓結構柱等，這些都會造成權狀圖和現場空間的差異，於是後來又重新調整符合實際情況，空間規劃又只好請配合的統包重劃一次。 室內裝潢空間規劃統包修改版 還好這張圖統包沒跟我收錢，但就延緩了開工時間，衷心覺得室內實坪圖應該要列入交屋必備，在初步規劃上，真的會有很大的幫助。 至於在空間規劃上的重點，就看各人如何調整，房間大小、客廳空間、廚房的廚具如何擺，收納櫃要多少，空間的用途等等，都是在這個階段都要決定，完成了這張圖，可說這場裝潢算是完成6-7成了，後面都只是照圖施工。 根據台灣的小空間來說，規劃小宅屋的玄關和客廳的心得分享如下: 玄關 空間大小 一般大概1～2坪差不多 視門的方位，門打開後，能讓居住者同時可以一起在家內部裡卸下外出的裝備 依個人經驗來說，由於門打開的旋轉空間會佔大部分的空間，如果玄關太小，常會有後面的人需要等前面的人卸下裝備後，才能接著卸裝。 也可把玄關做成長條形，這樣讓前一個人進來後，後面的人便可以順利關門 大門 門開的方位很重要，要讓未來家具或是建材好搬入 盡量門開口要朝比較開闊的開放面 門開後原則上應該要往牆壁開 建材一般都是防火門，不過有沒有鷹眼看個人喜好，有一說是有鷹眼的門可能防火能力會比沒鷹眼的差，不過各家建材特性不同，因此也難下定論。 落塵區 室外活動物品和室內活動空間有個區隔 在疫情的時候更是方便，可以把髒污的衣物、安全帽、口罩等，都放在落塵區 提升居住空間的方便和清潔性 鞋櫃位置 除非社區允許將鞋櫃放在門外，不然就一定要考慮到鞋櫃 鞋櫃也有很多種，建議是買一般大小

在投資套房，裝潢老家和新婚房有過經驗後，用時間、金錢和汗水歸納出幾個經驗步驟，寫下來做筆記，作為未來再裝潢的參考，室內裝潢眉眉角角，第一次要裝潢自己小窩的朋友，一定要有心裡準備，就是凡事都有價，尤其是室內裝潢費用，貴的不一定騙錢，便宜的不一定就好用，外行人要做一場好的裝潢不好做，碰觸幾次後，誠摯覺得第一次發包室內裝潢施工千萬不要自己發包，太麻煩了。 先從 發包對象選擇 說起，一般常見裝潢發包主要的有三種方式和對象。 設計師 統包 自行發包 這三種主要的差異點就是 預算和時間 ，有錢想省事找設計師就好，不但幫你規劃大小事，現場基本上也會協助監督，算是最省心的室內裝潢方式，當然缺點大概就是比較花錢。 自行發包最便宜，但也最花時間的方式，不過這是 建立在經驗豐富，且都確實不出錯的前提 下，實務上除非有裝潢之神加持，不然第一次室內裝潢設計自行發包，10個有9個會出事，就連設計師估價都有可能出包，更何況是自行發包，一次性要面對不同的工班，像是拆除、水電、木工、窗簾、地板、系統櫃、冷氣、家具大概就5～6個不同領域專業的人和工班，要很厲害和有時間和霸氣的強者，才能跟這些老江湖周旋。 尤其裝潢新手有很高機率產生隱藏成本的費用，因為會碰到的問題千奇百怪，舉例來說，木工隔間牆偷工，因為看不到，裡面角才就不夠紮實，或是隔板貼皮隨便貼，沒有好好的收邊，又或是油漆沒補土就刷，壁癌假裝沒看到不處理和估價，甚至是裝木地板前沒有抓水平等等，如果是第一次就自行發包，很有機會碰到上述，甚至是其他大大小小的偷工問題，光自己碰過的情況，可能可以再寫另外一篇千字文，所以第一次裝潢，絕對不要自行發包，這是中肯建議。 建議是如果想省錢、又對美感沒特別堅持，找 統包 就好，只是統包和設計師該怎麼分？有自己開工作室的，常花錢行銷自己的設計師除外而且很好分辨，但如果不找有口碑和開業的設計師，想找統包發包，發包市場上是一個很大的灰色地帶。 這個灰色地帶包含 比較好的統包 和 比較差的設計師 ，由於設計軟體的普及，這兩者在台灣應該是最多，一般網路上接案比較勤的朋友，基本上是這兩類，而那種比較好，這點就只能看洽談時，自己的運氣了，一般會建議找要找有能力出簡單平面規劃圖討論的合作對象做配合，因為有圖面才好討論和進行確認。 至於費用方面，依照自己的配合經驗，設計師、統包、自行發包的價格差異級距大概是 20% 左右，所以如果一個