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不動產 最近跟朋友們聊到房市，就有朋友提到這一陣子新聞常常提到房仲倒閉越來越多，感覺房市要走下坡，頓時覺得有種說不出的怪，因為南北到處跑，最常見的看板廣告除了選舉海報外，最大宗的就是建案廣告，而且每個都很精美，只是如果有機會看一下實價登錄，就會發現每個建案的開價都是溢價。 再想到前2年去土城暫緩重畫區看新案子時，每家代銷業務都告知銷售了7成，還有代銷業務姿態擺的很高，一種就是不想接待人的氣場，頓時心裡問號，就是房市真的有不行嗎？於是我先看一下這則2021年6月的新聞:  房市營收蒸發8成　房仲加盟店再撐一月將爆倒閉潮 裡頭提到: 房仲店東指出「開店基本開銷一個月就是20萬元，現在只能拚老本，再過一兩個月一定哀鴻遍野」。 這則新聞勾起自己的回憶，就是好像幾年前也看過房市不好，房仲快倒光的類似新聞，於是上網搜尋了一下，找到這則2017年7月的新聞: 3年倒閉逾千家房仲 業者大嘆回不去了 這邊也引述裡頭的一句話: 據不動產仲介經紀公會統計，全國房仲家數在2014年有多達6500家，但到今年6月為止，房仲家數已降到5496家，林正雄對此直言，房仲家數「已經不可能回來了」 怎麼感覺房仲這幾年過得很不好，但自己感受到的情況完全不同，家裡附近至少開了2家的房仲，於是本著科學精神，上網到不動產仲介經紀公會的網站，找到一些資料。 不動產經紀業會員家數的逐月統計資料 來源: 中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會網站 在放假的空閒做一個小統計，就是把這些資料做成一份各不動產仲介經紀公會會員家數消長年記錄的表格圖標，想說來看真的有減少很多嗎，表格如下: 從結果來說，2017年有新聞抱怨的那一年，的確房仲減少了上千家，但....那年也就是房仲這8年來的最低點，接著從數據來說，從2017後就又開始恢復，接著到2020和2021增加的幅度大概可以跟大盤看齊，數據一路起飛，每年成長8%以上，即是算到今年的2月底，目前房仲總數還是成長趨勢。 依照這個情勢來看，2017年抱怨完就起飛，那2021也抱怨，所以是不是表示接下來房市又要起飛了？ 是說這些房仲每次抱怨每次房市就會起飛嗎？好吧，就讓大家一起看下去，有空我就會更新這個數據圖表來觀察，來看是不是真的房市會再起飛。 ps. 2022年的3月比2月又多了快60間的房仲業者掛牌

包租公這個職業，每個月時間到，就會有錢進來，可以說是最早的實體訂閱制，又不用受上司老闆的壓力，堪稱是肥宅最夢寐以求的夢幻職業，懷抱著這個夢想，想當年我也短暫入場當了一段小時間的包租公。 但開始就面臨資金不足的問題，要借錢都很難，最後只好去找能提供現金的相對高利率的銀行借，記得一個是7%，一個是11%，貴鬆鬆，但菜鳥包租公沒有後台，所以只好硬著頭皮先借下去。 而實際在承租過程中，一開始的租客算是很不錯，定期交租約一年離開，中間有問題也是直接房租折抵就好，很爽快。 但是第二任完全翻轉，就叫第二任租客他們是惡房客吧，跟惡房客打契約後就是噩夢的開始，從一開始的說好的2個月押金，想要賴成一個月，剩下來的一個月押金，還是一直催才不甘不願的用分期付款付清，攤半年才付清，對於有資金壓力的菜鳥包租公來說，金流差點沒斷掉。 但好日子不長，好不容易押金收齊，正常交租幾個月後，就開始另一個問題，就是 賴賬 。 每次催只會說已經匯款，惡房客還會質疑菜鳥包租公不夠專業沒有去查，當年的網路銀行比較不發達，查賬都是去ATM查，結果每次去查都沒有租金入賬，而且下班時間還得特別跑一趟。 確認沒有入賬後再打電話去問，惡房客只會跳針的叫囂一定是銀行出問題，他絕對有匯，請惡房客拿出匯款證明，也會閃到底，一直跳針說是銀行的問題，記得當時還真的打電話去問銀行，菜鳥包租公真的是菜鳥。 而惡房客後來煩了，也使出大招，就是掛電話和不接，一直陸續這樣搞了快半年。還好是小額投資，且自己還有一點存款，不然金流斷半年可能要賣器官了。 到最後真的無法接受這樣再搞下去，想說請他們離開，也不追討惡房客積欠的房租，但催款過程中，雙方角力產生的不愉快也導致後面的問題，在他們終於搬走後，好不容易回到自己投資的小套房單位，在進去的那一霎那，差點沒暈倒。 本來貼的好好的壁紙，一堆全部翹起來，還有部分被撕掉，塗鴉也少不了，而且塗鴉不只在壁紙上，在床架上也到處都是，其他的家具、桌子被鑿了一個洞，沙發更是東破一個西破一個洞，馬桶也是有輕微堵塞，巡完的瞬間就被擊沉，再加上手上也沒有多餘的現金。 因此馬上決定停損，完全沒有考慮要再重新整理後繼續租人，直接找人幫忙處理掉，還好處理掉的錢剛好夠補惡房客積欠的房租，以及被破壞掉家具的費用，算到後來沒有賠太多。 算了一下，如果把那些錢定期定額 0050 搞不好報酬率都比較好，有人說投資0050報酬率可以勝過一

路過光明公園菜市場，看到有個新建案的接待中心，金城one，就順便進去逛逛。金城one廣告是寫有1-3房，但小姐起手式就說1房已經是賣光了，房地產真的有不景氣嗎？

  目錄 塑造貴客氣氛 點心茶點招待 建案優點介紹 社區特點導覽 樣品預售屋 選預售屋單位   買房是很多人的夢想，這件事也被建商拿來作為各式各樣廣告素材的出發點。 蓋出富麗堂皇的銷售中心和預售屋，再用宛如萬人競爭買賣的拍賣現場氣氛營造，如果定力不夠又容易被別人腦波洗腦的人，手上又剛好有存一桶金，很容易就被勸說簽下去購買預售屋，而忘記很多買房子該檢查的重點和流程。 小弟之前也是看過上百間預售建案的銷售，那時候最瘋狂是一天從早到晚看六個現場，回到家都午夜了，想分享親身體驗過的預售屋看屋流程SOP通則，以及在各個流程中，一些平常個人會注意的幾個小重點和注意事項，供大家參考。 流程1. 塑造貴客氣氛 貴客招待  通常在進預售屋的銷售中心前，從停車場那邊就會有接待，問好你的姓名後，再透過無線電通知銷售中心內的銷售人員，接著在停車場接待人員會領你們到銷售中心前交給現場銷售人員，在交接瞬間，銷售中心的銷售人員會大喊  xx先生小姐歡迎賞屋 如果沒有心理準備，可能會被嚇到，而這些都是為了讓賞屋的客人享受他們刻意營造的尊榮氣氛感。 流程 2. 點心茶點招待 點心茶點     銷售中心的俊男美女銷售員領你到位置坐下，位置通常是大大的桌子加上一個電腦大銀幕，用來等下介紹建案的Proposal，然後也會招待您看來很美味的點心茶點，曾經遇過比較用財力的銷售中心，現場做的跟高級文青咖啡館一樣，糕點師現場做糕點提供，讓談話氣氛輕鬆些。 流程 3. 建案優點介紹 周邊機能   一邊吃東西，銷售員便會開始介紹建案重點，譬如建材有多好、建案基地周圍有什麼生活機能、區域有什麼重大建設，譬如預訂的新捷運站、機捷等，有財力的會花錢做展示影片，或是用網頁技術做slide介紹，也會有人 Power Point 介紹，最少都會有一些文宣向您介紹，這個步驟有時候也會在看完樣品屋後才會進行。   流程 4. 社區特點導覽 建案優點   看建材實物模型介紹、社區模型、社區建設的重點，比較重要的是看模型，記得看停車場如何出入、大門方位等等，這個時候也會問公設配備在哪裡，如何配，垃圾區靠那一棟等等。   流程 5.樣品預售屋 樣品屋介紹